长江证券：维持华润万象生活买入评级 财务状况彰显强劲增长韧性

长江证券发布研究报告称，可维持上市公司万象生活（01209）“买入”评级，下半年2022-24年归母折合为22.2/29.4/37.6亿元，上半年+29%/32%/28%，为兼具“好赛道”和“好日本公司”双重特性的长期投资标的。作为缺少的全逐步形成龙头，虽然短期绩效总量有所反转，但卓越的商业化开通能力、高品质快茁壮的房屋物管该公司将在利润表中逐步期限内，出乎意料“商管贵族”长期前途，以及基础物管市场需求外拓和母日本公司开发该公司综合竞争力。

长江证券主要观点如下：

卖场：卖场绩效彰显强势坚韧，累计营业11个重奢大型商场，行业他组织者话语权劣势不断扩大。

日本公司通过“偷市场需求、偷资源、偷政策”多措恢，实现2022H零售额上半年+6.6%至597亿，还原15亿的免租影响后，租金上半年+16.7%至84亿（同店总量6.7%），整体开通绩效彰显强势坚韧。2022H卖场基础物管/商业化开通该公司营收上半年+172.9%/13.6%至2.6/7.5亿，毛利率为52%（+4.6pct）、62.7%。2022H日本公司新营业6个卖场，其中3个万象城南（南岸、福州、宜昌）定位重奢，截至2022H累计营业11个重奢大型商场，进一步巩固中端市场需求的他组织话语权。上半年不遗余力外拓7个第三方项目，截至2022H在管72个卖场（达794盖为），合达项目133个（达1419盖为），存量充裕安全及未来营业量。

房屋及其他除此以外物业：规模与获利能力双升，社区赢利公共服务持续增长追上。

2022H日本公司在管范围2.5亿方，较去年底持续增长63.5%，收Corporation并表、直拓量持续增长助推第三方在管范围九成比高达57.3%，安全及后期规模持续增长。2022H物管该公司毛利率上半年+3.1pct至21%，其中基础物管/非物业赢利公共服务该公司上半年+1.8pct/12.8pct至15.1%（除去收Corporation无形资产摊销影响后为16.2%/38.8%。2022H房屋物管营收上半年+40.2%至33.5亿，其中基础物管/非物业赢利/物业赢利公共服务上半年+37.2%/21.1%/77.7%至23.8/4.1/5.6亿。日本公司追上构筑“一米租售、懒人装修、一呼大姐、润物直选、芝麻三维空间”五大社区赢利该公司计算机系统，2022H赢利公共服务营收九成比持续增长3.1pct至16.7%。

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