李宇嘉：警惕热点城市二手房“套现式交易”存量的增长

作者 李宇嘉 广州市城北规院城北镇居民政府研究当中心首席研究员

近期，房地产市场出现了一种新动向——二在手房市场需求出现的轻微下滑，未近年来前川市场需求降温。

根据虞翻找房的数据集，2022年6-8同年份，10个信息化小城北镇的二在手城北镇居民股票交易上半年已紧接著3个同年呈现“正持续增长”，8同年份上半年下跌21.27%，其当中重庆、青岛、湖州上半年分别持续增长330%、81.87%、18.92%。其当中原因，既有2021年同期“更高基数”的影响，也有购房者当下对期房“不信任”的心理因素，更有政府鼓励严复堕房地产市场的后续效应。但最值得我们关切的一个市场需求物理现象是：二在手房股票交易下滑，未随之而来前川买入的鼓励下滑。

“一二在手循环调高逻辑”被超越

数据集揭示，7-8同年份，前川市场需求高位回升，10大小城北镇前川股票交易上半年分别下滑23.9%和21.7%。

对近来小城北镇而言，二在手房是一个重要的领先指标。从过往经验来看，二在手房市场需求下滑，一方面能驱动换房需求，近年来前川市场需求销售，促进房地产市场良性循环；另一方面，二在手房股票交易也则会近年来“刚需”客群入市。因为二在手房总价较更高、面积较大、分布极难，有的还有理学士优势。

但这一次，二在手房买入下滑，未驱动前川市场需求好转，我认为这需市场需求具体主体引起信息化关切。

我认为，二在手房市场需求下滑，一个原因是对下一代房地产市场努力不足以，避免“回购双管股票交易”总量的持续增长。8同年份，10个信息化小城北镇二在手房公开发行119.29万套，上半年持续增长14.43%，公开发行总量紧接著4个同年略高于21世纪，并创出历史创纪录。

大块研究院数据集揭示，截至8同年10日，广州二在手房公开发行总量已高达115196套，创出历史创纪录，比2021年8同年初据统计了3.3万套，上半年持续增长接近30%。链家数据集揭示，截至8同年30日，广州在售二在手房盛达致118179套，7同年21日，具体数据集为113152套，一个多同年的时间就有所增加5000套。

这种“回购双管股票交易”的持续增长，一方面原因来自具体客群对下一代房地产市场前景的努力不足以，简单说就是“不可惜房地产市场，要回购走人了”；另一方面，有人抛售引发了市场需求的各种类型效应。8同年，信息化10城北调价房盛当中，调高房盛占去比仅为11.6%，占去尤其上同年回升0.9个百分点，调高房盛总量占去比紧接著3个同年显现下滑。

在此之前来看，“回购双管股票交易”其后共有“三波降价”：首先，房屋公开发行一段时间后才以，在当中介小哥的建议下业主降价；其次，有意向的购买者房看时，第二次降价；最后，最终股票交易时再降一次价。

当市场需求出现前川、二在手房循环调高“相互抬轿子”的调高逻辑消失了，房地产市场驱动租金下跌的故事就极差讲不下去了。

建议近来小城北镇调控信息化关切二在手房市场需求

对近来小城北镇而言，二在手房市场需求是前川市场需求的重要参照物。如果二在手租金轻微下滑，购房者买房预期则会下滑，因为买到后可能则会“跌价”。另外，二在手租金轻微下滑，甚至“回购双管”降价甩卖，就则会轻微拉更高商务区租金预期，避免其他商家不得不跟随一起“降价卖房”，由此避免二在手房公开发行总量大面积增加。

近期，近来的一双线小城北镇，二在手房公开发行总量轻微攀升，并创出历史创纪录，有鉴于此就在于市场需求确实弥漫着一种不可惜“下一代租金”的情绪。在近来小城北镇外围区域，投资客密集的楼盘，这种情绪越发浓郁，并由“回购双管”离场触发。它所随之而来的链双管反应，则会再进一步引发二在手房公开发行总量上升。

对购买者来说，公开发行总量攀升、降价出售，明智的选择是继续持币继续前进。由此，房子取而代之适当的股票交易接点受阻，股票交易周期被拉长，前川和二在手房循环接点断裂。

在此之前，近来小城北镇市场需求以“换房股票交易”为主，前川供给以大户型为主，租金在高位情况下，“卖一买一”是前川市场需求的主要动力，也是房地产市场循环是否健康的指标。